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투자 인문학71

인천 간석동 재개발 인천 간석동 도로 좁고 높이는 높다 건물 밀집도가 높으면 대지 지분이 낮다. 재개발은 평균 지분 15평 이상, 노후도 30년 이상만 보는 것이 좋다 예전에 지어져서 일조권 사선 제한도 없고, 인동 거리도 없고, 주차도 안되고 무조건 노후되었다고 재개발 되지는 않는다. 사업성이 없다 지금은 건축법상 주차장도 있어야 하고 아파트 사이 최소한의 거리가 있고, 녹지, 공용 부지 등을 모두 넣어야 하는데 그런거 다 넣으려고 하면 저기 사시는 분들 1/3이상 나가야 사업이 될 것 같다. 근데 그분들도 절대로 안나가고 입주권 받으려고 하니 사업은 불가하다 인천시에서 그 위 산자락 땅을 포함시켜 개발하면 또 모를까? 부동산 플래닛 노후도와, 빌라, 아파트 대지지분율 꼭 보고 재개발 투자하여야 한다. 여러분은 어떤 투자.. 2022. 7. 18.
신축 리스크 금융리스크 1. 사업성이 안나오면 금융이 안 따라옵니다.(수지표상 수익률 최소 15%이상) 2. 금융은 최선순위(ABL 등), 선순위, 중순위, 후순위 순으로 EXIT 합니다. 3. 신탁시 1순위 금융, 2순위 시공사 3순위 시행사 순으로 EXIT 됩니다. 4. 만약 미분양이 발생된다면 시공사는 책임준공시 대물로 가져갈수는 있지만 시행사는 한푼도 못 건질수 도 있습니다.(분양이 가장 중요) 설계 리스크 1. 인허가 시간 지연시 금융비가 지속 상승합니다. 2. 인허가 안 나오면 토지 계약금 모두 손실됩니다. 시공 리스크 1. 시공사 여러 가지 방법으로 설계 변경을 해서 돈 받아갑니다. 2. 하도급 직불제 최대한 활용해야 시공사 부도를 최소화 할 수 있습니다. 3. 법적 제재 소요 경비도 시행사가 부담해야 .. 2022. 7. 15.
신축 상가 분양시 유의 사항 신축 상가 분양시 매우 주의 해야 한다. 분양가는 시행사에서 적절하게 판단하고 분양을 하겠지만 실질적으로는 시행 수익을 맞추려고 고가 분양이 대부분이다. 계약금 이후 중도금이 나가면 계약 파기도 안된다. 분양사들은 한 개 분양하고 분양가의 5~8%의 분양 수수료로 받아가기 때문에 무조건 분양하고 떠난다. 그 피해는 고스란이 수분양자가 안게 된다. 눈에 뭐가 씌여져서 분양은 받았지만 그 가격으로 임대가 나가지 않아 월세로 노후를 생각하던, 종자돈을 모아서 투자를 시작하던 사람들이 속앓이를 하게 된다. 분양 사무실에 가면 여려 종류의 바람 잡이들이 있다. 1. 계약하는 척 하면서 책상에서 계약하는 바람 잡이 2. 그쪽 모두 분양 되었다고 전화 받는 바람 잡이 3. 자기 하나 더 하겠다는 바람 잡이 4. 큰 .. 2022. 7. 15.
투자의 방향 바닷물은 강물이 모여서 되고 강물은 시냇물이 모이고 시냇물은 계곡물이 모여서 됩니다. 나만의 계곡을 찾아 가시면 답이 보입니다. 나의 필살기를 가장 잘하는 분야를 찾는게 가장 재미있게 즐기면서 할 수 있는 투자를 찾으시면 돈은 자연적으로 벌릴것 같습니다. 다만 다른 사람의 충고나 조언은 참고로만 하시고 소액으로 조금 투자후 진짜로 된다 싶으면 그 때부터 본격적으로 점점 깊게 파고들면 그 분야의 전문가가 됩니다. 분야의 전문가가 되면 돈은 알아서 들어오게 됩니다. 부동산에서도 지식형산업센터, 분양권, 토지, 상가 등 여러 분야가 있고 경매에도 선순위 전세권, 법정지상권, 유치권 등 특수물건도 많습니다. 그러나 공부하지 않고 쉽게 덤비면 큰 코 다칩니다. 전문가에게 고수에게 물어보고 공부해서 자신만의 무기를.. 2022. 7. 15.

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