신축 리스크

금융리스크

1. 사업성이 안나오면 금융이 안 따라옵니다.(수지표상 수익률 최소 15%이상)

2. 금융은 최선순위(ABL 등), 선순위, 중순위, 후순위 순으로 EXIT 합니다.

3. 신탁시 1순위 금융, 2순위 시공사 3순위 시행사 순으로 EXIT 됩니다.

4. 만약 미분양이 발생된다면 시공사는 책임준공시 대물로 가져갈수는 있지만 시행사는 한푼도 못 건질수 도 있습니다.(분양이 가장 중요)

   

설계 리스크

1. 인허가 시간 지연시 금융비가 지속 상승합니다.

2. 인허가 안 나오면 토지 계약금 모두 손실됩니다.

   

시공 리스크

1. 시공사 여러 가지 방법으로 설계 변경을 해서 돈 받아갑니다.

2. 하도급 직불제 최대한 활용해야 시공사 부도를 최소화 할 수 있습니다.

3. 법적 제재 소요 경비도 시행사가 부담해야 합니다.(중대재해법 예방을 위한 조치 등)

4. 실시 설계와 준공 도면이 다를 경우 법원에서는 실시 설계를 인정해줍니다.

5. 인건비, 물가 상승 에스컬레이션도 시공비에 반영됩니다.

   

분양 리스크

1. 수익률 15%를 기준으로 아파트 100채를 건축시 100개 모두 팔려야 15%가 됩니다. 85개가 팔리면 나머지 미분양 15개는 모두 건물로 남는데 중도금과 잔금 등 문제가 발생됩니다.

2. 신탁사에서 분양 트리거를 걸어 놓습니다.(1개월 이내 30%, 3개월이내 50% 분양 등) 만약 조건에 부합 못하면 그만큼 금융비가 늘어나기 때문에 시행사 수익은 줄어듭니다.

3. 분양시 되면 계약금, 중도금이 수분양자 중도금 대출분으로 시공비로 들어가기 때문입니다. 분양불 공사라고 생각하셔도 됩니다.

   

종합

금융, 설계, 시공, 분양, 시행사 모두 자기 손해는 안보려고 합니다. 때문에 서로의 강약점을 알고 모든 것을 대응해야 합니다. 돈은 가장 먼저 EXIT하는 금융이 손실을 안보는 구조입니다. 

지금 땅주인들도 땅값을 비싸게 내어놓아 실제 수익성되는 땅이 많지는 않습니다.

LH땅은 비싸지만 민원은 없습니다. 일반 부지에 민원 잘못걸리거나 문화재 나오는 순간 공사 중지되고 금융비는 계속 올라갑니다. 막연하게 큰수익 본다고 신축사업 뛰어드시지 마시고 충분한 공부가 되어야 합니다.