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인천 간석동 재개발 인천 간석동 도로 좁고 높이는 높다 건물 밀집도가 높으면 대지 지분이 낮다. 재개발은 평균 지분 15평 이상, 노후도 30년 이상만 보는 것이 좋다 예전에 지어져서 일조권 사선 제한도 없고, 인동 거리도 없고, 주차도 안되고 무조건 노후되었다고 재개발 되지는 않는다. 사업성이 없다 지금은 건축법상 주차장도 있어야 하고 아파트 사이 최소한의 거리가 있고, 녹지, 공용 부지 등을 모두 넣어야 하는데 그런거 다 넣으려고 하면 저기 사시는 분들 1/3이상 나가야 사업이 될 것 같다. 근데 그분들도 절대로 안나가고 입주권 받으려고 하니 사업은 불가하다 인천시에서 그 위 산자락 땅을 포함시켜 개발하면 또 모를까? 부동산 플래닛 노후도와, 빌라, 아파트 대지지분율 꼭 보고 재개발 투자하여야 한다. 여러분은 어떤 투자.. 2022. 7. 18.
신축 리스크 금융리스크 1. 사업성이 안나오면 금융이 안 따라옵니다.(수지표상 수익률 최소 15%이상) 2. 금융은 최선순위(ABL 등), 선순위, 중순위, 후순위 순으로 EXIT 합니다. 3. 신탁시 1순위 금융, 2순위 시공사 3순위 시행사 순으로 EXIT 됩니다. 4. 만약 미분양이 발생된다면 시공사는 책임준공시 대물로 가져갈수는 있지만 시행사는 한푼도 못 건질수 도 있습니다.(분양이 가장 중요) 설계 리스크 1. 인허가 시간 지연시 금융비가 지속 상승합니다. 2. 인허가 안 나오면 토지 계약금 모두 손실됩니다. 시공 리스크 1. 시공사 여러 가지 방법으로 설계 변경을 해서 돈 받아갑니다. 2. 하도급 직불제 최대한 활용해야 시공사 부도를 최소화 할 수 있습니다. 3. 법적 제재 소요 경비도 시행사가 부담해야 .. 2022. 7. 15.
신축 상가 분양시 유의 사항 신축 상가 분양시 매우 주의 해야 한다. 분양가는 시행사에서 적절하게 판단하고 분양을 하겠지만 실질적으로는 시행 수익을 맞추려고 고가 분양이 대부분이다. 계약금 이후 중도금이 나가면 계약 파기도 안된다. 분양사들은 한 개 분양하고 분양가의 5~8%의 분양 수수료로 받아가기 때문에 무조건 분양하고 떠난다. 그 피해는 고스란이 수분양자가 안게 된다. 눈에 뭐가 씌여져서 분양은 받았지만 그 가격으로 임대가 나가지 않아 월세로 노후를 생각하던, 종자돈을 모아서 투자를 시작하던 사람들이 속앓이를 하게 된다. 분양 사무실에 가면 여려 종류의 바람 잡이들이 있다. 1. 계약하는 척 하면서 책상에서 계약하는 바람 잡이 2. 그쪽 모두 분양 되었다고 전화 받는 바람 잡이 3. 자기 하나 더 하겠다는 바람 잡이 4. 큰 .. 2022. 7. 15.
전자책 출간 1년 전 한참 전자책 출간 붐이 일었을 때 무작정 전자책을 출간하였다 주제를 잡기가 쉽지 않았지만 내가 지나온 길을 걷고 있는 동료들에게 경제적으로 도움을 주고자 경험을 바탕으로 실제적 도움을 주기 위하여 출간하였다. 맨 처음 쓴 책은 부크크에 '건설사업관리 질의응답집'을 출간하였고 그 다음에 부크크 '직업군인 재테크'라는 제목으로 크몽에는 '전출 잦은 공무원의 합법적 공무원 재테크' 등 총 3권의 책을 출간하였다. 출간후 현업에 부딧쳐 무관심 하다가 어제 문득 해당 홈페이지에 확인해 보니 약 30권 이상 팔려있었다. 물론 몇몇 인원들은 메일로 이것저것 문의 하는 인원도 있었다. 공무원 특성 상 보직 기간에 따라 이리저리 전근이 잦으므로 관사 및 사택이 나오는데 굳이 관사에 얽매지 말고 집을 사서 일시적.. 2022. 7. 15.
투자의 방향 바닷물은 강물이 모여서 되고 강물은 시냇물이 모이고 시냇물은 계곡물이 모여서 됩니다. 나만의 계곡을 찾아 가시면 답이 보입니다. 나의 필살기를 가장 잘하는 분야를 찾는게 가장 재미있게 즐기면서 할 수 있는 투자를 찾으시면 돈은 자연적으로 벌릴것 같습니다. 다만 다른 사람의 충고나 조언은 참고로만 하시고 소액으로 조금 투자후 진짜로 된다 싶으면 그 때부터 본격적으로 점점 깊게 파고들면 그 분야의 전문가가 됩니다. 분야의 전문가가 되면 돈은 알아서 들어오게 됩니다. 부동산에서도 지식형산업센터, 분양권, 토지, 상가 등 여러 분야가 있고 경매에도 선순위 전세권, 법정지상권, 유치권 등 특수물건도 많습니다. 그러나 공부하지 않고 쉽게 덤비면 큰 코 다칩니다. 전문가에게 고수에게 물어보고 공부해서 자신만의 무기를.. 2022. 7. 15.
꿈꾸는 삶을 위한 준비 태어나서는 뒤집는 걸 깨우치고, 그 다음 기어다니고, 그다음 걸어다니고, 그다음 뛰어다니고, 그 다음 대중교통을 이용한다. 수학을 배울 때도 숫자를 익히고, 사칙연산을 배우고, 실수와 정수를 배우고, 집합을 배우고, 미적분과, 기하학을 배운다. 직장에 입사하여도 사원, 대리, 과장, 차장, 부장, 이사, 상무, 전무, 사장, 회장 등 순서가 있다. 물론 여러가지 치트키를 이용해서 그 단계를 뛰어넘는 경우도 있다. 부동산 개발은 부동산 종합예술이라 할 만큼 부동산 제반 지식과 인맥과 노력이 필요하다. 그러기 위해서는 토지, 건축, 토목, 각종 법규, 금융, 설계, 감리, 세금, 신탁 등에 대한 제반 기본 지식과 신축후 수익성, 투자가치, 활용성, 필요성 등을 고려한 분양성이 고려되어야 한다. 오로시 자기자.. 2022. 7. 15.
뱁새가 황새를 따라가면 가랑이가 찢어진다. 블로그, 카폐, 밴드, 카톡 단체방 등 많은 재테크 관련 자료가 넘쳐 난다. 다양한 재산 증식의 방법이 있고, 자랑 아닌 자랑으로 자신들의 여러가지 방법을 소개해준다. 그러나 막상 내가 해보려고 하면 왜 그렇게 막히는 것이 많은지 깨닫게 된다. 그리고 소중한 투자금을 잃게 될까봐 겁이 나고 함부로 투자하기 못하게 된다. 그래서 또 한 발자국 남들보다 뒤쳐지고 그제서야 더 이상 늦으면 안되겠다고 무작정 뛰어들었다가 끝물에 고생하고 자기 자신을 질책하면서 더 이상 투자는 뒷전이고 월급에 매여서 살게 된다. 성공 투자자와 나와 다른 점이 무엇인지를 깨닫지 못한 상태에서 무작정 따라하게 되면 실제로 새롭게 겪게 되는 다양한 문제와 리스크에 대한 대응을 하지 못해서 포기하는 경우가 많다. 그래서 최초 투자는 잃어.. 2022. 7. 15.
모든 가격은 현재 기준이다. 편의점 물건 가격도 지하철 비용도 점심식사 가격도 모두 현재 기준이다. 주식도 부동산도 거래체결되는 시점 자체가 그 가격 이고 가치이다. 투자는 미래에 배팅하는것이다. 투자를 배우는것은 미래에 투자하되 승률을 높이기 위해, 손실을 최소화 하기 위해 배우는 것이다. 단순 미래를 투자하는 것과는 차이가 있다. 그래서 선물옵션 가격이 형성되고 거시경제가 필요한 이유가 있다. 일방적일수 없기에 차트가 등장하고 피보나치 등 각종 통계학이 수반된다. 여러분은 어떤 미래에 투자하시나요? 2022. 7. 15.

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