토지는 언제 가치가 상승할까?(부제 : 땅은 언제 사야 할까?)

토지의 자연적인 특성으로는 움직이지 않는 부동성과, 증가되지 않는 부증성, 기타 영속성, 개별성, 인접성, 적재성 등이 있다. 잘 나가는 회사가 주가 조작이나 내부자 횡령 등으로 상장폐지되어 주식이 종이가  될 수 있지만 토지는 사라질 염려가 없다. 주식보다 부동산을 좋아하는 사람들은 보다 안정성을 추구하기 때문이다.

토지도 비싸게 산다면 메리트가 없다. 땅의 가치가 있는지 없는지 판단할 안목을 기르고, 시세보다 싸다고 생각되고, 개발될 가능성이 있다면, 조용히 자신의 자산에 묻어두는것도 좋다고 생각된다.

토지는 언제 가격이 상승할까? 아무리 묻어두는 것이지만 계속 묻어만 둔다면 시간대비 수익성이 좋을리는 없다. 경험상 알게 된 일반적인 토지 상승 시기는 아래 그래프와 같다.

1번 단계
공시지가 상승분으로 토지를 보유만 하고 있어도 나라에서 물가상승을 고려하여 가격을 올려준다. 가만히 있으면 되고 보유세만 조금 내면 된다.

2번 단계
토지 개발 계획이 발표되면 2배 이상 땅값이 상승된다. 개발에 대한 호재일 수도 있고, 지구 지역외 대토를 위해 지정 밖의 일정 거리내 땅도 2배 이상 상승된다.

3번 단계
개발 계획후 실제 건물 착공이 들어가면 2배 이상 상승한다. 이 상승은 토지 매입이 완료된 후 사업승인이 나는것이므로 토지가격이 상승하기 했다기 보다는 토지에 건물 신축비가 추가 되고, 분양가, 사업비 등 부가가치가 추가되었다고 보면 된다. 다시 말해 시행사, 시공사, 분양사, 신탁사, 금융에서 그 수익을 나눈다고 보면 된다

4번 단계
개발완료후 다시 한번 더 상승한다. 신도시가 그렇듯 분양하고 일시적으로 대규모 아파트 분양시 잔금 등 일시적으로 급매물이 나오지만 몇 년 뒤 아파트 값이 안정되고 이후 활성화 되면 다시 분양가 이상으로 상승 하는 단계이다.

여러분들은 대부분 4번에서 아파트를 사게 된다. 그만큼 높은 가격이지만 눈에 보이고 안전하다고 판단되기 때문이다. 중수들은 대부분 2번 단계에 몰려 있다. 시행업자는 개발시 인허가 및 토지매입등 다양한 문제도 풀어야 하고, 투자자들은 대토 물건을 보러 다닌다. 고수들은 1번 단계에 있다. 예전부터 농사만 짓고 사시다가 개발되어 벼락부자가 되는 경우도 있고, 도시 주변에서 공장을 운영하다가 수용되어 대토로 확장하는 공장주들도 계시지만, LH 등 개발 계획을 미리 알고 선점하는 나쁜 경우도 있다.

위 내용중 모르는 단어나 용어는 네이버 등을 검색해 보면 된다. 지금 당신이 발 딛고 있는 것도 땅이고 땅이 당신과 관련 없다고 지나친다면 부는, 돈은, 경제적 자유는 점점 당신과 멀어질 것이다.

여러분들은 단 한 평의 토지대장이나 등기부등본을 가지고 계신가요?