법인 상가 투자(주택 제외)

1. 취득단계에서 발생하는 세금

구분	개인	법인
농특세, 지방세 포함	4.6%	4.6%
비고	-	중과세시 9.4%

 * 과밀억제권역 설립 법인이 설립 5년이내에 과밀억제권역에 위치한 부동산(상가포함)을 취득시 중과(4.6→9.4%)
    - 서울, 인천(일부), 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥
    - 수도권 제외지역 : 김포, 파주, 양주, 남양주(일부), 화성, 오산, 평택, 안양, 안산, 국가산업단지(남동공단, 가산공단)
 * 단 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60제곱미터 이하의 사원용 주택은 중과세에서 제외
 * 설립후 5년 이후엔 중과세 제외

2. 보유단계에서 발생하는 세금

구분	재산세	종부세	부가세
개인	건물분 7월 토지분 9월 과세표준*세율	토지의 공시지가 80억 이상시 발생	1기분 7월 2기분 1월 *10%
법인

    가. 근로소득 7000만원 가진 개인이 상가임대소득이 연간 1200만원일 때

         1) 개인사업자로 운영시 임대소득에 대한 세금 : 약 316만원
             * 이자 인정, 소득세율 높음
             * 근로소득, 사업소득, 금융소득 중 2천만원이 넘으면 임대소득과 합산됨

         2) 법인사업자로 운영시 임대소득에 대한 세금 : 약 132만원
             * 이자 인정, 소득세율 낮음  
             * 2억 미만 10%, 2억 이상 20%

    나. 사무실·상가 등 일반영업용 건축물의 부속 토지는 과세표준별 제산세율

         1) 2억원 이하는 1000분의 2(0.2%)
         2) 2억원 초과 10억원 이하는 40만원+(2억원 초과금액의 0.3%)
         3) 10억원 초과는 280만원+(10억원 초과금액의 0.4%)

     다. 부가가치세 : 매달 세금계산서를 주고받았을 경우 임대사업자는 6개월간의 부가세를 모아서 신고

          1) 임대료 수입관련 부가가치세 계산 샘플

월세	3,000,000원*10%*6개월 = 1,800,000원
보증금 관련 이자	(50,000,000원*4.2%)*182일/365일*10% = 104,712원
합계	월세 + 보증금 이자 = 1,904,712
비고	4.2%는 국세청에서 보증금과 관련된 이자율을 고시하는 기준율(수시변동함으로 국세청 문의)

          2) 매도/매수인 부가가치세 관련 정리

구 분	내   용
매도인	일반임대사업자 (사무실로 사용)	일반임대사업자(사무실로 사용)	일반임대사업자
매수인	일반임대사업자 (세입자 인수)	임대사업자 안내고 본인 사무실로 사용 예정	주택임대사업자 또는 거주목적자
비 고	포괄양도양수 계약시 부가세 미발생	부가세 별도 10% 계약, 매도인은 매수인에게 부가세를 받아 세무서에 납부후 세금계산서를 발행 매수인은 부가세를 다시 환급받음	매수인은 매도자에게 10%부가세를 주고 매수하나 10% 환급받지 못함

 

3. 양도단계에서 발생하는 세금

구분	개인	법인
세율	6%~42%	10%~20%
비교	과세 표준	2억 미만 : 10% 2억 이상 : 20%

   가. 법인 : 부동산의 종류나 보유기간, 소재지와 상관없이 11%세율 적용
         1) 양도차익에 대한 양도소득세(양도일로 부터 2개월 이내) 납부
         2) 상가 등 임대사업용 부동산을 처분시 건물 양도가액의 10%를 부가세로 납부
             단, 사업의 포괄양수도시 부가세 미납부
         3) 권리금을 별도로 받은 경우 기타소득으로 종합소득세 신고시 신고 필요
         4) 비등기 비사업용의 경우 40%
         5) 장기보유 특별 공제 : 없음

   나. 개인 : 부동산의 종류, 보유기간, 보유주택수, 부동산 소재지역에 따라 세율을 달리 적용 
         1) 1가구 1주택 비과세 가능
         2) 장기 보유 특별공제 가능
         3) 단기 보유에 불리(1년이내 50%, 1년~2년 : 40%, 2년 이상 : 일반과세)

 

4. 법인 투자시 장단점

   가. 장점
        1) 양도세 절감, 양도기한 제한 없음, 대출이 잘 나옴(실적이 있을 경우)
        2) 상가,고시원, 오피스텔(사무실) 공장, 지산, 토지 등 상업용 부동산에 유리
        3) RTI(Rent To Interst, 임대업이자상환비율) 미규제

   나. 단점
         1) 법인에서 급여 수령시 종합소득세 과세표준에 포함(현재 소득이 많으면 불리)
         2) 법인세는 별도로 내야 함 /  복식부기, 기장 등 세무신고 필수
         3) 현금화가 어려움 : 급여처리 또는 배당처리(배당소득세 15.4% 추가 납부)
         4) 기본적인 지출이 있음 : 연 200~300만원 기본 지출
         5) 꼬마빌딩내 주택이 있으면 취득세 12% 중과됨 : 주택있는 꼬마 빌딩 매매 비추

    

5. 가족 법인 : 가족으로만 주주구성이 된 법인 

   가. 장점
        1) 자금 출처면에서 유리(법인시 자본금에 대한 출처만 있으면 됨)
        2) 종합소득세와 건강보험료를 절세(급여나 배당을 받지 않는다면)
            * 향후 고소득 현 직장이 없어질 경우 급여로 전환
        3) 자금 관리 측면에서 유리(법인 명의의 통장으로 이익금을 관리)
        4) 소득 시기 조절 가능(배당은 주주가 원하는 시기에 하면됨(퇴직후) : 종합소득세 절세)
        5) 자녀 증녀시 주식을 배당하는 것이 세법상 유리 : 증여가 목적이라면 법인이 유리(주택이 아닐 경우)

   나. 단점
        1) 자금을 마음대로 사용할 수 없음 : 임의 유용시 횡령죄 적용 될 수 있음
           : 급여나 배당 등 합법적인 방법으로만 법인에서 자금을 인출 가능하나 근로소득세, 배당소득세 발생
        2) 급여의 경우 4대보험 및 근로소득세(6~42%)를 부담하게 되고, 배당시 연 2천만원 이하의 금융소득에 대해서는              14%의 배당소득세를 부담, 2천만원 초과시 타소득과 합산해 종합과세 됨
        3) 법인 수익을 개인이 임의로 인출시 가지급금으로 처리되어
           연 4.6%의 가지급금에 대한 이자를 법인의 소득으로 과세해야 함
        4) 법인 투자금 부족시 대표이사 가수금 등 법인과 개인간의 거래시 계약서(금전소비대차) 필요
           : 이자부분 반드시 명시 / 반드시 자동이체를 걸여야 함(나중에 세무조사 대비) / 금액이 클 경우 공증 필요
        5) 상가의 단점을 고려 : 공실, 관리비, 가짜 임차인, 경매 권리분석

 

6. 법인투자의 핵심

   가. 법인의 자산을 그대로 법인에 두고 수익금은 재투자하여 법인을 키움
   나. 장기 플랜을 구상하여 법인을 동반자라 생각하고 법인자산을 개인화 함
   다. 단기 투자라면 개인이든 법인이든 차이가 없으나 장기투자라면 법인을 키우는게 좋음
   라. 공매는 부가가치세가 포함된 경우가 많음
   마. 대출받아 감당할 수 있는 금액을 역산출해 대출로 투자(대출금리는 보수적으로 10%로 가정)
   바. 월 100만원씩 년 1,200만원을 모으면 부동산은 벌써 2~3000만원 상승되어 있음
   사. 세무기장료 등 기본적은 지출고려, 꾸준한 경매, 공매 입찰 필요
   아. 공실상가 최대한 공략(관리비 고려) : 위드 코로나 사전 준비
   자. 최소 수익율 고려 : (비용 제외) 연 6~10%
   차. 지역 평균가 보다 최소 10% 저가 급매물 또는 경매, 공매 활용
   카. 주거용 오피스텔 경매로 매입후 업무용(또는 공실)으로 매도(취득세 4.6%, 법인세 10%)
        1) 전월세 만기 도래하는 주거용 오피스텔 매수 또는 경매 취득
        2) 임대차 만료시 공실 전환(관할구청 및 세무서에 업무용 전환 요건 반드시 확인 : 지자체별 상이)
        3) 위 전환요건이 가능하다면 공실로 만든후 업무용으로 단기 매도 10%
        4) 업무용으로 전환이 불가하다면 본인 사업자(강사 등) 등록후 업무용 상태에서 또는 공실 상태 매도

4억에 매수후 5억 매도시 법인 / 개인 세금의 차이 비교

         5) 주택일 경우 : 낮은 재산세이나 주택수 합산으로 다주택자에게 불리(종부세에 가구수 합산, 높은 세율)
            사무실일 경우 : 재산세는 높으나 주택수 배제로 다주택자에게 유리(종부세에 가구수 배제, 구간별 차등세율)
         6) 주택용 오피스텔 사무용 변경(해당구청으로 문의)
             가) 용도변경은 6월 10일 까지 물건변경신고를 제출해야 함
             나) 사정사정해서 최대한 변경(인간적으로 호소)
             다) 제출서류 : 이전계약서, 현재계약서, 전입세대열람(세입자 거주등록이 되어 있으면 안됨),
                               사무용으로 증명하는 사진 등 해당 구청마다 다름으로 반드시 구청에 확인후 처리
            라) 기존 주택수에 포함되었던 오피스텔 : 주택임대사업자 말소
            마) 세입자 거주지 등록되어 있으면 안됨
   타. 법인명의로 상가 신축시 구축을 (매도자와 협의후) 멸실후 토지상태에서 매매해야 취득세 유리

 

7. 법인 상가투자 수익률 샘플

    가. 1층 6억상가(월 200만원 : 년 2400만원, 부가세 별도) 임대차 계약을 한 법인의 정산 수입(예시)

        * 자기자본 2.4억, 대표이사 무보수, 대출 60%(3.6억)

구  분	비  용	비  고
세무기장료	170만원	월10~15만원
은행인증서 등	50만원	명판, 법인관련 서류 발급 등
주민세	10만원	년 1회
재산세	90만원	7월 건물분, 9월 토지분
법인 활동비	45만원	대표이사 무급으로 가정
은행이자	1,080만원	대출(60%) 3.6억, 금리 3%, =월90만원
포괄양도 양수	-	부가세없음
수익(2400만원)	지출(1,400만원)	실이익 1,000만원

    나. 법인 설립 / 운영시 고려비용

         1) 법인 설립비 : 최소 100만원
         2) 법인 사무실 임대료
         3) 위 6억 상가 취등록세 및 법무사 수수료 약 5%(3,000만원)
         4) 상가 매매시 중개수수료와 임대차 계약시 수수료(약 800만원)
             * 공실기간 관리비, 무상렌탈 기간, 새로운 임차인 구성시 새로운 계약 수수료 등 추가 고려
         5) 대출이자 상승분
         6) 결손이 있는 경우 10년까지 이월 공제 가능(추가 대출에 영향 있음) 

 

8. 성실신고 확인서 제출 대상 (아래 요건을 모두 갖추었을때)

    (접대비 한도 50%만 인정, 업무용 승용차 관련 비용도 50%만 인정(차량운행기록부 없을경우 500만원 한도)

    가. 해당 사업연도에 부동산 임대업이 주업이거나 총수입 금액중
        임대소득과 이자소득, 배당소득 합계가 총수입 금액의 70% 이상인 경우
    나. 해당 사업연도 종료일 현재, 지배주주 등이 보유한 주식 등의 합계가 발행주식 총수의 50%를 초과할 것
    다. 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만일 것
    라. 성실신고확인 대상자라고 해도 성실신고 확인서를 기한내에 제출하지 않으면 미이행에 따른 불이익 따름
        (법인세 산출세액의 5% 가산세 부과)

 

9. 과태료

   가. 상법 제635조 참조 필수
       1) 법인 대표의 주소가 변경시 :  전입 2주이내 변경 등기 해야함(최대 500만원 과태료 부과)
       2) 대표이사나 감사가 변경 또는 중임되는 경우 3년이 지날때마다 등기 변경이 필요(최대 500만원)
       3) 대표이사 취임, 사임, 임원임기 만료로 인한 퇴임시 : 해당일 14일 이내 변경 등기 필요
       4) 유상증자시 :  주금나입일 14일 이내
       5) 자세한 내용은 상법635조 참조