유치권은?
1. 유치권은 지키기가 어렵다. 하나만 깨져도 깨진다.
2. 유치권은 판례지식과 증거수집이 필수
3. 물건이 많고 돈이 된다.
4. 법원의 허락없이 누구나 허위로도 신고가 가능하다.
5. 진짜 공사를 했어도 유치권 성립 요건을 충족 시키기가 어렵다.
유치권 성립 요건 5가지(모두 충족 해야 함 : 하나라도 안되면 성립안됨)
1. 부동산이 타인의 소유여야 함
2. 피담보채권이 유치권 목적물에 관하여 생겨야 함(이 건물에 공사를 하여야 함)
3. 피담보채권이 변제기에 있어야 함(돈을 갚아야 하는 시기가 지나야 함)
4. 유치권자가 부동산을 점유하여햐 함(경매개시결정 전부터)
5,. 유치권 포기특약이 없어야 함
단, 대출에 영향이 있을수 있다.
유치권 배제 방법
1. 유치권 배제 신청(채권자) : 유치권신고서와 증거자료 등의 분석을 토대로 경매법원에 유치권 배제신청
가. 법원의 구속력이 발생되는 것은 아님
나. 현황조사나 감정평가시 면밀하게 살펴보게 됨
2. 경매방해죄 형사고소
★ 형법 제315조 (경매, 입찰의 방해)
위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다
가. 허위 유치권 신고 : 형법 제315조에서 “경매와 입찰의 공정을 해하는 행위”라는 것은,
공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격형성에 부당한 영향을 주는 상태를 발생시키는 것
나. 주요 종류
1) 처음부터 존재하지 않는 공사대금채권을 근거로 유치권신고를 한 경우
2) 공사대금채권을 변제받거나 다른 방법으로 해결하여 소멸하였음에도 불구하고 유치권신고를 한 경우
3) 법무법인으로부터 유치권신고가 가능하다는 취자의 자문을 받아 유치권을 신고하였더라도 신고된 채권이 진실된 것이 아닌 경우
4) 유치권의 피담보채권이 진실이라고 하더라도, 유치권의 다른 요건이 미비한 경우
5) 실제 채권을 부풀려 유치권을 신고한 경우 경매방해죄로 인정될 수 있음
6) 예를 들어 유치권의 피담보채권에는 문제가 없지만 점유요건이 갖추어지않아 유치권이 성립될 수 없음을 잘 알면서도 경매과정에서 유치권을 신고한다면 경매방해죄가 성립됨
다. 관건은 허위 유치권 신고의 객관적인 사실을 입증할 수 있느냐 못하느냐의 여부에 달려 있음
라. 대부분의 고소사건은 결국 수사기관의 적극적이고 능동적인 입증이 아니라 고소인의 적극적이고 능동적인 대응과 증거자료의 수집여하에 따라 결과가 좌우됨
마. 강제 수사력을 동원할 수 없는 일반인 입장에서는 이러한 입증활동을 하는데 현실적 한계가 있으므로 형사소송 외에 민사소송을 병행하는 것은 적절한 입증활동과 유치권 신고자를 압박할 수 있는 효과적인 수단이 됨
3. 유치권부존재확인청구
가. 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장ㆍ입증할 책임이 있음
나. 유치권부존재확인청구사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담하게 됨
다. 이러한 입증책임의 원칙에 의하여 유치권부존재확인청구사건을 제기하게 되면, 원고는 피고가 신고유치권을 신뢰하지 못하는 여러가지 정황과 의혹들을 논리적으로 정리하여 주장하면, 피고가 반대사실에 대한 적극적인 입증을 부담할 책임을 갖게됨
라. 단, 피담보채권의 존재에 대하여는 피고가 허위 유치권신고에서 증빙자료를 통하여 제출하는 도급계약서 등의 원인서류를 제시하는 것이 통상적인데 해당 원인서류와 이에 부합하는지 여부가 불분명한 영수증, 세금계산서 등을 제시하면 법원은 일응 피담보채권의 존재사실을 쉽게 부정하지는 않으므로에 이를 부인하고자 하면 원고의 적극적인 입증활동이 필요함
마. 이러한 입증활동은 앞서 설명한 경매방해죄의 입증자료와도 동일한데 의혹을 제기하는 입장에서는 접근가능한 정보가 제한되어 있지만, 민사재판에서 적법한 입증활동으로 인정되는 각종의 증거신청과 제출명령, 사실조회 등의 소송기법을 활용하면 의미있는 증거를 취득할 수 있음
바. 유치권부존재확인청구사건에 있어서는 점유의 존재 특히 점유개시의 시점이 매우 많이 쟁점이 됨. 유치권에서의 점유의 개념이 일반적인 문언적 의미를 떠나 관념적이고 법률적인 개념으로 이해되고 있고, 적법하게 성립한 유치권자라도 압류의 효력발생 이후에 점유가 개시된 경우에는 낙찰자에게 유치권으로 대항할 수 없기 때문임
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