유치권 성립 요건

□ 유치권 정의

    ○ 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리(민법 제320조)

 

    ○ 부동산 유치권의 성립요건

         “①타인의 부동산에 관하여

          ②발생한 피담보채권이 존재해야 하고,

          ③그 채권은 변제기에 있어야 하며, 해당 부동산에 대한

          ④점유가 적법하게 성립하고 계속되어야 함.”

        ※ 4가지 모두가 갖추어져야 유치권으로 인정됨

 

□ 민법상 규정된 유치권 성립요건은

1. 타인소유의 물건 및 유가증권일 것

2. 적법한 점유 (간접점유도 가능)

ex1) 채권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지 사실상 물건을 점유하고 있어야 함 ex2) 공사업자가 일단 건물을 완공하여 인도했거나 공사를 중단하고 공사현장을 떠난 후라면, 그 후 건축주 또는 소유자의 동의 없이 공사현장에 다시 들어와 강제로 점유 시 불법점유가 되어 유치권이 성립하지 않음

 

3. 채권 변제기가 도래할 것

ex1) 건축자재대금채권의 경우에는 해당 건축자재를 공급받은 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 부동산 자체에 관하여 발생한 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않음 ex2) 유치권의 원인채권이 시효로 소멸하면, 유치권도 소멸. 공사대금채권의 경우 소멸시효 기간이 3년이므로, 소멸시효가 완성되면 이에 따른 유치권도 소멸

 

4. 유치권 배제특약이 없을 것

ex1) 유치권의 성립을 배제하는 특약을 하였거나, 유치권 포기각서를 작성하는 등 유치권을 사전에 포기한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다

 

5. 채권과 목적물 사이 견련관계(牽連關係)가 있어야 한다.

 

참고 : 부동산경매와 관련하여 대항력 요건

 

부동산 경매와 관련하여 유치권을 주장하려면 대항력의 요건을 갖추어야 한다.

 

구체적으로, 압류의 효력이 발생하기 이전(경매개시결정의 기입등기 전)에 공사대금채권이 변제기에 있어야 하고,

공사대금채권자가 점유를 개시해야 유치권이 성립한다.

 

따라서, 압류의 효력이 발생한 이후(경매기시결정의 기입등기가 마쳐진 이후) 유치권이 성립한 경우,

유치권자는 경매신청권자 또는 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다.

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1. 유치권 해결 방안

   가. 낙찰후 유치권신고가 된 경우 불허가를 신청하면 된다.

        * 권리관계가 변동이 있다는 이야기 이므로 참고하여햐 한다.

   나. 벽체에 붙은 그림 : 타인의 물건에 전제함으로 유치권이 성립 안됨

   다. 대위변제 : 결연성이 없다. 유치권 성립 안됨(제3자에게는 영향이 없음)

   라. 경매신청 채권자가 유치권자인 경우 권리분석상 근저당권이 있는지를 확인해야 함(점유가 된 상태여야 함)

      * 보통은 공사대금을 못 받을 경우 가압류를 걸지 근저당을 걸지는 않음(반드시 점유가 있어야 함)

      * 매각물건명세서상 점유자가 없다고 한다면 유치권자도 없는 것이므로 점유가 안되어 있다고 판단하면됨

      * 현황 사진에도 유치권 등의 현수막 등도 없다면 더욱 유치권이 꺠지기 쉽다

      * 유치권이 성립되려면 경매기입등기 이전부터 무조건 점유하고 있어야 함

      * 진짜로 공사대금이라고 할 지라도 유치권은 되지 않음

   마. '유치권 성립 여지가 있음', '유치권 행사중임' '유치권 성립여부는 불분명함'

      * 이 문구로는 유치권인지 아닌지 확인 불가 : 반드시 점유가 되어야 함

      * 은행이 파견하여 점유하고 있음(유치권 아님) : 유치권을 주장하지 못하게 점유하고 있는 것임 : 특히 공장에 많음

      * 은행 입장에서는 좋은 가격에 팔려고 입찰자에게 잘해줌

      * 공장 저당법 : 토지, 건물, 기계까지 포함