1. 투자 기관의 자본 확보
가. 상업은행, 저축은행, 단위조합 등 : 수신을 근거로 신용창조를 통해서 자금을 조달
* 5천억 예금 수신시 지급준비율 3.5% 경우 대출 가능 금액 : 6조 60억원
나. 신탁사, 캐피탈사 : 회사채를 발행하여 자금을 조달
* 발행하는 기관의 신용등급이 최소 A등급 이상이어야 함
다. 증권사 : 전단채 (ASSET BACK SHORT TERM BOND) 발행
라. 펀드, P2P, 리츠 : 투자자들에게 자금을 유치하여 조달
2. 금융 = 기초자산 + 현금흐름 + 신용보강
3. 프로젝트 파이낸싱(PF=미확정 담보부 대출)
가. 아무것도 없는 나대지에 세워질 건물이 기초자산 = 미확정 담보
나. 수분양자들이 입금시키는 계약금, 중도금, 잔금 = 현금흐름
1) 이 기초자산이 확실히 건물이 된다는 것을 보장하기 위하여 시공사에게 책임준공의 의무를 준수하게 함
2) 해당기간내에 완공해서 금융기관이 담보를 확보할 수 있게 한다는 것을 보장하는 것이 책임준공
3) 시공사는 책임준공을 하지 못하는 경우, 대주단에서 대출한 채무를 변제하겠다고 확약
4) 시공사 채무 변제 방법 : 회사채를 발행해서 채무를 변제
5) 대주단은 시공사 회사채가 시장에서 유통되는 신용등급인지를 확인
6) 신용등급이 AA-이상이면 유통이 가능해 채무변제가 가능하다고 인정 됨
7) 도급능력이 공사규모를 감당할 수 있고, 회사채 발행신용등급이 AA-이상인 시공사를 1군 시공사라고 함
다. 여기서 기초자산(준공될 건물)+현금흐름(분양 수입)+신용보강(시공사 책임준공 확약)
라. 신용 보강의 종류
1) 책임준공 신용보강
가. 회사채 신용등급이 우수한 회사가 책임준공을 보증
나. 회사채 신용등급이 AA0이상인 금융기관이 책임준공을 보증
2) 신탁사 책임 준공 보증
3) 미담 확약 : 미분양 담보대출 확약
4) CDS : Credit Default Swap
마. 증권사 PF
1) 금리(변동 가능) 및 상환 순서 : 금융주관 수수료 2~5%
| 구 분 | 금리 | 취급수수료 | 대출순서 | 상환순서 |
| 선순위 | 5~6% | 1~2% | 3 | 1 |
| 중순위 | 7~8% | 5~7% | 2 | 2 |
| 후순위 | 8~10% | 8~10% | 1 | 3 |
2) 사업별 승인 가능한 LTV
| 구 분 | 상가 | 지산 | 오피스텔 | 아파트 |
| 선순위 | 40%이하 | 50%이하 | 60%이하 | 60%이하 |
| 중순위 | 50%이하 | 60%이하 | 70%이하 | 70%이하 |
| 후순위 | 60%이하 | 70%이하 | 80%이하 | 80%이하 |
마. 저축은행 PF
1) 저축은행 PF는 자기자본이 20% 이상
2) 자기자본 산출방식은 총 사업비 지출액에서 중도금 무이자만을 삭감
사. 개발신탁(차입형 신탁사업)
1) 신탁사가 무조건 토지 신탁의 1순위
2) 이를 위해 시공사 미확정 공사비 담보로 대출을 하는 ABL 시행 토지 대금의 선순위 대출을 상환
3) 시행권은 시행사에서 신탁사로 이전됨. 따라서 신탁사가 자금 조달의 책임을 맡고 건물을 완공하여 분양을 한후, 신탁사의 조달한 자금이 회수 되지 못하면 리츠사에 건물을 매각하므로 시행사는 토지를 잃을 위험성이 있음
4) ABL
가) 위탁자의 파산 압류 등을 이유로 SPC를 설립
나) ABL대출 금융기관은 SPC에 공사비의 일반적으로 10% 내외를 대출
다) 기초자산은 신탁사가 시공사에게 지급하기로 약정한 공사대금
라) 이것을 근거로 시공사가 ABL금융기관의 SPC에 대한 대출에 대하여 신용보강(보증)
마) 현금흐름은 신탁사가 기성금을 지급하면 금전관리 신탁계좌로 수령하고 금전관리 신탁 1순위권을 가진 ABL금융기관이 분할상환금을 인출하지 않으면 시공사가 기성금을 인출할 수 없음
바) ABL 금융기관은 시공사가 부도가 나는 것을 대비하여 신탁사에게 신용보강을 요청하고 신탁사는 신용보강으로 토지 신탁 1순위 질권설정 권한을 부여
사) 그리고 ABL의 이자는 신탁사가 SPC에 일관리비 항목으로 지급하면 SPC가 이자를 매월 ABL 금융기관에 지급함
4. Refinancing(대환)
가. PF를 보면 처음과 나중에 대주단이 바뀌는 경우가 흔함
나. 이유는 연속적인 Refinancing 구조이기 때문임
* 브릿지론 → 본 PF → 중도금 → 잔금
다. 브릿지론은 본 PF로 대환하고, PF는 중도금으로 대환하고 중도금은 잔금으로 대환하게 되는 것이 PF의 금융구조임
5. 분관과 관토
가. 최초의 토지 신탁은 담보신탁임
나. 토지를 담보로 대출을 하고 금융기관이 1순위가 됨
다. 담보신탁에서는 분양이 되어도 수분양자가 1순위가 될 수 없음 즉, 분양이 불가능
라. 그래서 수분양자가 발생하면 대주단이 2순위로 가고 1순위를 수분양자에게 부여하여 수분양자를 보호하는 것이 관토임
마. 분관은 사업비중 토지비만 조달하고 시공사는 분양대금으로 공사비를 조달하게 됨. 그리고 분양대금의 80%를 공사비로 시공사가 가져가고 20%는 토지대금 대출 상환금으로 상환됨
바. 따라서 분관은 분양이 어려워지면 공사를 할 수 없음
사. 따라서 책임 준공이 안되므로 중도금 대출이 불가능
6. 브릿지론
가. 브릿지론은 형식은 담보대출이나, PF가 조달되는 것을 가정하여 대출이 발생
나. 따라서 다음과 같은 상환 조건이 붙습니다. 시공사 이자 지급 보증
다. 즉, 토지대출을 하였으나, 이자를 지급하지 못하여 디폴트가 나는 경우에 대한 신용보강을 함
라. SPC는 PF이전에는 기본적으로 현금흐름이 없으므로 이에 대한 신용보강을 하는 것임
마. 브릿지론의 기초자산은 토지이고
바. 현금흐름 확보를 위하여 이자를 선취하고
사. 신용보강은 시공사 이자지급보증임
7. 미분양 담보부 대출
가. 분양후 분양률이 50%가 넘은 경우, 미분양 물건을 담보로 대출이 가능
나. 대출 기관은 저축은행, 신협, 농협, 새마을금고 등 2 금융기관이며
다. 대출 가능금액은 아파트는 분양금액의 60%, 상가는 40%, 지식산업센터는 50%까지 대출이 가능
8. 유동화
가. ABS, ABL 이 해당됨
나. 앞으로 실현될 이익을 기초자산으로 증권 (ABS), 대출 (ABL)을 실행하는 것을 말함
다. 대부분은 증권사가 금융기관
라. 공사비 유동화, 분양 수입 유동화, 시행사 수익 유동화 등 다양
9. 중도금 대출
가. 중도금은 상가 분양대금의 40%, 주거형인 경우 60%, 지식산업센터의 경우 60%까지 가능합
나. 분양률 트리거 : 시공사가 BB 인 경우, 분양률 90%, 시공사가 BBB 이상인 경우, 분양률 60%
다. 이전에는 많은 저축은행이 주요 금융기관이었으나, 이제는 저축은행도 한도의 문제로 본인들의 PF 에만 대출을 실행
라. 신탁사로 부동산 금융의 쏠림 현상이 일어나는 이유도 바로 이 중도금 문제이며, 신탁사하는 개발사업의 경우, 신탁사가 중도금 금융기관에 보증을 하므로 문제가 없음
마. 일반적인 중도금 대출은 시공사가 연대보증. 이유는 중도금 대출 또한 담보물이 준공된 건물이기에 시공사의 책임준공을 확약 때문
10. P2P
가. 소액으로 부동산 및 개인, 법인에게 대출을 시행하는 것
나. 개인신용대출, 부동산, 미상장주식담보대출등 다양한 분야에 대출이 가능
다. 다만 개인은 한 P2P 업체 한도 1천만원만 투자가 가능. 법인은 제한이 없음
라. 보통 P2P 는 금리 18%(투자자), 취급수수료 4%(P2P 업체 플랫폼 수수료)를 선취
마. 부가세를 별도로 수취(취급수수료 부분)
바. P2P는 정보통신업체를 분류
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