□ 법정지상권
○ (민법 제366조)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
○ 건물 등을 소유할 목적으로 다른 사람의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 지상권이라고 한다. 민법상 지상권은 타인의 토지에 관한 물권이다. 견고한 건물의 경우 최소 30년 이상의 기간을 정해야 하고 당사자 간의 약정으로 그보다 단축할 수 없는 등 상당히 강력한 권리이다.
○ 지상권은 당사자 간의 약정으로 설정되기도 하고 법에서 정한 일정한 요건을 갖춘 경우에도 성립한다. 후자를 '법정지상권'이라고 한다. 원래 동일한 소유자에게 속했던 토지와 건물이 어느 한 쪽에 저당권이 실행되어 경매로 소유자가 바뀌게 된 경우 지상권이 없다면 그 건물은 그대로 철거되어야 하는 운명에 처하기 때문에 건물의 가치를 합리적으로 보호하기 위해 인정되는 제도라 할 수 있다.
□ 민법에서 들고 있는 법정지상권의 성립요건은 다음과 같다.
1. 저당권 설정당시 건물의 존재 법정지상권은 저당권 설정당시부터 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한해서 인정된다.
가. 건물이 없는 토지에 대하여 저당권이 설정된 후 저당권 설정자가 그 토지 위에 건물을 건축했다가 경매절차에서 대지와 건물이 소유자가 달라지게 된 경우에는 법정지상권을 인정할 경우 토지 전부의 가치를 보고 저당권을 얻은 저당권자의 이익을 크게 해하기 때문에 법정지상권이 인정되지 않는다.
나. 건물이 존재한다고 하려면 어디까지 건축이 되어야 하는 것일까. 원칙적으로 독립한 건물이라고 하려면 최소한 기둥과 지붕 및 주벽이 갖춰져야 한다. 다만, 저당권 설정 당시 독립된 건물의 요건을 갖추지 못한 건축 중의 건물도 매각 당시(매수인의 잔금 납부시)까지는 독립된 건물의 요건을 갖추어야 한다. 아울러, 건물로서의 요소를 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기건물이라 해도 법정지상권 성립에는 지장이 없다.
2. 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것
가. 최선순위 저당권을 설정할 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속해야 한다. 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 그 건물을 위한 용익권을 설정했을 것이므로, 법정지상권을 인정할 필요가 없거나 설정할 수 있음에도 하지 않은 건물소유자나 매수인을 보호해줄 이유가 없기 때문이다.
나. 토지와 건물이 동일 소유자에게 속했으면 충분하고, 그 후 계속 동일 소유자에게 속해야 하는 것은 아니다. 대지나 건물 중 어느 한 쪽을 다른 사람에게 명의신탁한 경우에는 제3자에 그 대지 또는 건물이 자기 소유라고 주장할 수 없어서 동일 소유자라는 요건이 충족되지 않는다.
3. 토지나 건물에 설정된 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
가. 토지나 건물 어느 한쪽에 저당권의 실행으로 인한 임의경매로 토지와 건물이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 민법 제366조의 법정지상권이 성립한다.
나. 민법 제366조의 법정지상권을 배제하는 약정을 저당권설정 당사자 간에 하더라도 그러한 특약은 효력이 없다. -끝-
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